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金科1200亿债务压顶,闲置资金迷雾重重,黄红云设局套现或故技重施?

2018-08-09 楼市资本论

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7月17日,深圳证券交易所向金科地产发出问询函,要求金科对其给项目公司股东提供财务资助一事做出详细解释。


两天后,金科董事会书面回复深交所,财务资助涉及四家公司,金额共计8.43亿元,详情如下表所示:


序号

受助公司/合伙企业

资助金额

期限

资助方式

1

嘉兴宝泰

2.56亿

3

不计息

2

上海弘久

1.0336亿

3

不计息

3

嘉兴茂凯

3.84亿元

3

不计息

4

上海旭辉

不超过1亿元

2

不计息

金科称,资助行为是按照相关合作协议的约定,项目公司将闲置富余资金按持股比例借予各方股东,公司将“密切关注项目公司和资助对象的生产经营、资产负债情况,有效控制和防范相关借款的偿还风险。”


拿“闲置资金”说事,金科已经不是第一次了。



楼市资本论注意到,去年8月,金科退出新能源产业基金时,所持理由就是“项目投资没有实质性进展,各方出资资金形成闲置”。


那么,在当前地产行业普遍缺钱的大环境里,金科的“闲置资金”到底藏有什么秘密?让我们从头说起。


1

黄红云巧设“新能源迷局”大规模套现


金科是在2014年宣布涉足新能源领域的。当年10月,金科斥资20亿元设立全资子公司——金科新能源有限公司,并在北京完成注册。


那时候,金科向外界抛出“新地产+新能源”双主业战略,高调宣示:未来3至5年,金科新能源装机容量将达到500万千瓦,总投资规模达到400亿至500亿。


此后,深交所曾向金科下发问询函,质疑其年报中有关表述是否夸大了新能源业务的投资规模。但谁都不会想到,2017年8月,金科竟然从新能源产业基金退伙,并按出资比例收回退伙资金。新能源战略前后运作不到三年,即草草收场。


黄红云


这三年里发生了什么?外界看到的是,在新能源战略刺激下,金科股价持续上行,从最低2元一路暴涨到11.47元的历史最高位。与此同时,金科创始人、董事长黄红云及其家族开始大规模减持套现:


2014年11月底,黄红云弟弟黄一峰、王小琴夫妇减持套现17亿左右;


2015年一季度,黄红云女儿黄斯诗、侄儿黄星顺均退出十大流通股东,两人套现金额估计达到亿元规模;


2015年5月6日、7日,黄红云减持1.55亿股,套现11.45亿;


5月7日,陶虹遐(黄红云妻子,于2017年3月底公告离婚)减持0.52亿股,套现3.74亿;


5月12日,陶虹遐减持1.8亿股,套现12.83亿。


短短半年时间,黄红云家族通过减持套现约48亿。此后,股灾降临,金科从最高11.47元一路跌落到3.43元的低位。



家族企业套现股权,本是人之常情,无可厚非。但黄红云先是通过布局新能源成功拉抬股价,接着赶在股灾前精准套现,难道真是碰上了好运?


很快,一位与黄成功逃顶有关的操盘大佬浮出水面。这便是被资本市场捧为神话传奇的徐翔私募基金。


这年11月,徐翔因涉嫌违法犯罪,被警方采取刑事强制措施,黄红云也被要求协助调查。坊间传言,黄红云高位套现与徐翔存在关联,完全超越了法律和道德底线,甚至构成了金融诈骗。



2016年8月,黄在协助调查过程中辞去金科股份董事长之职。12月2日,徐翔在青岛中院开庭受审,13家上市公司的董事长或实控人出庭,其中就包括黄红云。这年年底,黄被撤销全国政协委员资格。


如今回头再看金科新能源布局,人们有理由相信,从炒作新能源概念到家族套现再到精准逃顶,这一整套操作环环相扣,一气呵成,体现了黄红云精准设局的高超水平和行云流水般的操作技巧。


2

挽救被吞并危机,黄红云再推2000亿扩张战略


在黄氏家族大规模套现后,金科随之迎来被吞并危机。


2014年,金科股份决定斥资进军新能源市场时,就筹划定增。


2015年8月,金科公布定增预案:向不超过10名特定投资者非公开发行股票,融资45亿元用于重庆、贵州等地的房地产项目开发,以及新疆的风电项目。发行价格不低于每股5.82元。


紧接着金科股价爆跌,到2016年初已跌至3.48元/股。金科不得已修改定增方案,募资总额仍为45亿元,但定增价格下调为不低于3.68元,不限额竞价增发。



并购大师融创中国乘机而入,当年8月,竞得金科16.96%的股份,融创中国籍此成为金科股份的第二大股东。据说,消息传来,刚刚辞去金科董事长职务的黄红云非常震惊。因为此时,黄氏夫妇通过持续减持,早已失去了对金科的绝对控制。


接下来的几个月,融创以极为低调的方式在二级市场上缓慢增持金科股份,到11月底又取得了金科股份3.04%的股份。至此,融创手握金科将近20%的股份,直逼黄红云夫妇的25%。


2017年4月,融创继续增持金科股份2.26亿股,股份增至25%,与黄红云(及其一致行动人)的26.24%仅一步之遥。


这场围绕金科股权的争夺战目前还没有结果,但要论掰手腕,黄红云显然不是融创的对手。但是他绝不甘心拱手送出金科的控制权。为了阻击融创的进逼,黄采取了两项措施:


一是改组董事会。引入两名职工董事,要求在金科供职至少五年以上,确保黄系人马在董事会里占据优势。


二是重归地产主业。高调推出《发展战略规划纲要(2017-2020)》,确定2017-2020年销售金额分别为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,力争2020年达到2000亿元。



作为一家二线房企,金科2016年营业收入仅341亿元,要在短短三年间冲击2000亿目标,充满悬念。


执行方面,金科学习碧桂园高周转,提出“1671”模式,要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正;同时效仿碧桂园设立跟投制度,推出以“同创共赢”“同舟共赢”为主线的激励政策。


金科推出这份发展规划后,开始迅猛拿地,大举扩张。截至2017年年底,金科已成为重庆主城土地储备最多的房企。当年,金科销售金额658亿,同比大增92.96%,几乎翻了一倍;今年上半年,金科销售金额605亿,有望再次翻番。


在这种高速扩张背后,金科付出的代价是:高企的债务压力和紧绷的资金链。


3

似曾相识的新旧迷局



在这轮高速扩张前,金科2016年负债1092亿元,资产负债率为79.37%。


到2017年底时,金科合并口径下的借款余额高达677亿元,加上经营性负债,负债总额达到1200多亿元,资产负债率达到了85.79%,同比增加了6个百分点。


急剧扩张不仅推高债务,更使金科的资金承压越发凸显:经营活动产生的现金流大降235.90%,投资现金流也净流出99亿元,筹资活动现金流净流入193亿元。


为缓解财务压力,金科为其旗下数十家子公司进行大规模融资担保。为此,深交所曾向金科下达监管函,指其对三家全资子公司借款提供担保事项,未提交董事会和股东大会审议,违反《股票上市规则》的规定。


一家正在高周转的房企,负债1200多亿、现金流急剧下降,正是泥菩萨过江之际,竟然项目公司还会有8亿的“闲置资金”为子公司提供融资担保,实在是有悖常理,让人疑窦丛生。



前后比较,不难发现,从500亿新能源布局到家族套现再到如今2000亿新地产规划,棋局和套路似曾相识:


一是画大饼。黄红云当初画了一个500亿的新能源大饼,拉抬股价,掩护家族从资本市场套现近50亿;如今的2000亿大饼,难道只是为了保住黄氏家族对金科的控制权?



二是资金闲置。金科新能源战略以资金闲置而草草收场,目前又以资金闲置为名对外提供巨额资金援助,操作手法前后如出一辙,背后有没有猫腻?


三是深交所屡屡问询。三年前,深交所因新能源投资向金科下达问询函,事后证明,深交所当时不但问到点子上了,而且很有必要采取进一步监管措施;那么,这次围绕资金援助而进行的问询,监管部门是否有必要继续深入调查,并采取有力措施维护股东利益?


看一个人的过往,可以知道他的将来!以上三点迷雾重重,莫非这又是黄红云布下的一盘大棋?


楼市资本论认为,500亿新能源“设局套现”,黄红云已经让资本市场擦亮了眼睛;如今8亿资金援助背后,或许隐藏着金科更大的迷局,地产界和资本圈需要小心应对。


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